’Probleem woningmarkt is complex’

De crisis van 2008 had grote gevolgen voor de woningmarkt.


Geert Mos en Ria Manshande 27-7-2020

De vraag naar koophuizen viel fors terug. Bedrijven in de bouw en aanverwante sectoren gingen failliet. Gemeenten brachten hun personeelsbezetting voor bouwen en wonen terug. Beoogde bouwgronden werden afgewaardeerd. Nog slechts weinig jongeren kozen voor een opleiding in de bouw. 

Sinds de Tweede Wereldoorlog heeft ons land een permanent gebrek aan woningen. In ruim een halve eeuw zijn we steeds meer verstedelijkt, vooral in de Randstad. Het aantal woningen groeide explosief. Maar tegelijkertijd groeide de gebruiksruimte per persoon. Later kwam daar de verdunning van de bezetting per woning bij: gezinnen werden kleiner, er kwamen meer echtscheidingen. Ook de gestegen levensverwachting leverde haar bijdrage. En - tenslotte - kwam er in delen van het land een explosieve groei van het aantal arbeidsmigranten, die - al dan niet tijdelijk - woonruimte moesten hebben. 

Versterkt 

En zo werd ondanks de enorme groei van de woningvoorraad ook woningschaarste een permanent gegeven, nog versterkt door het in de tijd verschuiven van de behoefte aan verschillende soorten en grootten van woningen. Dus zelfs wanneer we macrowoningen genoeg zouden hebben, dan nog is er een probleem. 

Noord-Holland Noord vormt op deze historie en actualiteit geen uitzondering. Met de geleidelijke wederopstanding van de economie kwam ook de wereld van bouwen en wonen weer tot leven. De vraag groeide. Maar na de eerdere kaalslag in de bouwsector, de gekrompen gemeentelijke kassen en afdelingen, en het gebrek aan een jonge generatie vakmensen was - en is - dat wel een uitdaging. 

Ook hier wijkt onze regio niet af van elders. Als iets in de samenleving niet goed gaat, worden de pijlen veelal op de overheid gericht, vanuit het bedrijfsleven maar ook door een deel van de politiek dat handig van populisme gebruik weet te maken. Dat is de hoek die altijd de vrije markt adoreert, maar er als de kippen bij is om een vermeende passieve overheid de schuld in de schoenen te schuiven als zaken niet goed lopen. Gemeenten zouden de woningbouw hebben laten inzakken en te weinig initiatieven nemen. Dat de bedrijven zelf er heel anders uit waren gekomen als ze in de crisis een meer anticyclische lijn hadden gevolgd, wordt dan buiten beschouwing gelaten. En dat een zo dramatisch ingezakte productie niet in een paar jaar tot nieuwe kant-en-klare woonwijken kan leiden ook. 

Gifpijlen

Maar de scherpste gifpijlen gaan hier naar de provincie Noord-Holland. Sinds een aantal jaren voert die een beleid waarbij vooral binnen bestaand bebouwd gebied kan worden gebouwd en daarmee wordt het open landschap ontzien. Verder wordt woningbouw vooral beoogd rond knooppunten van openbaar vervoer - met het oog op het beperken van de automobiliteit. Voor het landelijk gebied zijn hiermee de bouwmogelijkheden beperkt. Dat betekent dat niet overal waar men dat zou willen, gebouwd kan worden; zeker voor gemeenten met veel landelijk gebied is dat beperkend. Zondebokken van de critici zijn veelal de gewraakte ’grachtengordeltypes’ van D66 en GroenLinks die in Haarlem aan de macht zouden zijn en de ontwikkeling zouden blokkeren van gebieden waar ze er zelf geen last van hebben. 

Hoe men dit beleid waardeert is een zaak van politieke en persoonlijke voorkeur. Wij menen dat het beschermen van het West-Friese open landschap ook een belangrijke waarde is. De biodiversiteit speelt een rol, maar ook de economie van onze regio: het karakteristieke platteland van onze regio bepaalt in hoge mate onze aantrekkingskracht voor vormen van recreatie en toerisme die erbij passen. Een regio die ook een rustgebied naast de Randstad kan zijn. 

Volgens demografische prognoses is er overigens tot ongeveer 2030 nog behoefte aan meer woningen, daarna niet meer. Laten we richting ons landschap daarom geen onomkeerbare stappen zetten! 

Hoe hard zijn die prognoses dan? Dat weet niemand. Het zijn onzekere tijden, ontwikkelingen gaan snel. En die kunnen ook meer kanten opgaan. De voorstanders van meer bouwen in het landelijk gebied blijken echter een bredere agenda te hebben dan bouwen voor de regionale behoefte. Zij zien kansen (opnieuw) een overloop te creëren voor de voller en duurder wordende Metropool Regio Amsterdam. 

Meer bouwen dus om bewoners van buiten aan te trekken. Belangen van de bouwwereld spelen hierbij ook een rol. Maar een toekomst waarin sommige dorpen aan elkaar gegroeid zijn tot een tweede Heerhugowaard zien wij niet graag voor ons: de huidige regio heeft juist een goede mix van stad, dorp en open gebied. 

In 2018 rekende Gedeputeerde Staten voor dat Noord-Holland Noord al plekken had aangewezen voor 29.000 nieuwe woningen tot 2040. Volgens de prognoses toen waren er in die periode 23.300 nieuwe woningen nodig. Genoeg mogelijkheden dus. Niet altijd precies op de plekken waar iedereen dat zou willen, maar zo is het leven in een klein, compact land. Overigens biedt het nieuwe provinciaal beleid nu wel weer beperkte mogelijkheden voor het bouwen aan de randen van kleine kernen. 

Kortzichtig 

Inmiddels is - ook in relatie tot het tekort - in diverse gemeenten de hype ontstaan dat gemeenten inwoners van de ’eigen kern’ voorrang zouden moeten geven bij toewijzing van woningen. Afgezien van het bekrompen gedachtegoed: het zou niet werken. Als in het ene dorp wordt gebouwd, moeten ’mensen van buiten’ daar dan worden geweerd? 

En wie een dorpheeft verlaten om in Amsterdam te studeren, mag die dan ook niet meer terug? Wat een kortzichtige blik! Maar ook hier koppen populisten de voorzet graag in: wie wil dit nou niet? Inmiddels blijkt het juridisch een onbegaanbare weg. En dat was ook te verwachten. 

De motor die in 2008 tot stilstand kwam, is geleidelijk weer op gang gekomen. Niet snel genoeg. Maatschappelijke processen verlopen traag. Kan de overheid meer sturen? Ook daarvan zien we effecten altijd pas op langere termijn. En ongetwijfeld is dan de vraag weer anders. Precies genoeg woningen zullen we nooit hebben - evenmin als er ooit op de kop af genoeg verpleegkundigen of onderwijsgevenden zullen zijn, om maar eens een actuele vergelijking te maken. De samenleving is beperkt stuurbaar en ontwikkelingen gaan snel. Wat je nu gaat plannen, staat er over een jaar of zes. Dan zijn behoeften en verwachtingen vast weer anders. Flexibele woningen dus, die moeten we hebben. 

Woningtekort 

Overigens is het gebrek aan woningen in de goedkopere sector wel een groot en permanent probleem. De gemeentepolitiek spreekt zich met regelmaat uit voor meer woningen voor starters en voor senioren. Niettemin bestaat elk nieuwbouwplan weer voor een stevig deel uit gezinswoningen en villa’s. Een groot verschil tussen woord en daad. 

Het zou mooi zijn geweest wanneer de crisis was gebruikt om de meest stabiele en constante factor in de woningwereld, de corporaties, de gelegenheid te geven een inhaalslag te maken met het realiseren van meer woningen in de sociale sector. Want vooral daar zit een groot gat. Dan hadden bouwbedrijven en gemeenten ook beter ’op peil’ kunnen blijven. Tipje voor een volgende keer? 

Intussen zal het grote probleem van de corporaties, de verhuurdersheffing, dan wel moeten worden opgelost. Het belemmert hun bouwmogelijkheden. Maar dat ligt bij het rijk. Kortom: het woningtekort is niet alleen complex qua oorzaken, maar ook qua oplossingen. Veel ontwikkelingen en veel betrokken partijen. Elke simpele verwijzing naar een ’dader’ schiet tekort en lost niets op. Samen aan oplossingen werken, daar gaat het om! 

Geert Mos is in Medemblik fractievoorzittter van D66, Ria Manshanden van GroenLinks Medemblik. 

Gastschrijvers

Noordhollands Dagblad